借出去的钱，收不回来怎么办？

实践中，债权人为实现自身债权，在民间借贷纠纷中签订“以房抵债”协议比较常见，那么“以房抵债”协议是否有效？近日，潜江法院就审理了一起民间借贷纠纷中“以房抵债”协议的案件。

案情回顾

2017年2月9日，李某向杨某出具借条1份，载明“今借到杨某人民币壹佰壹拾壹万，月息1分2厘”。此后，因李某不能按期偿还上述款项，双方签订了以房抵债协议，约定李某将其所有的1套房屋抵偿其欠付杨某的上述款项，后因杨某一直未能取得该房屋的所有权，遂诉至潜江法院。

法官释法

本案主要涉及以下两个争议焦点：

一、以房抵债协议的效力

以房抵债是民间借贷纠纷中较常见的现象，主要有两种形式：

1.债务履行期限届满前，双方即签订房屋买卖合同，约定债务不能履行时，债权人取得房屋所有权，实质是达成“以房抵债”协议作为债务的担保，此种情况应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定进行审理；

2.债务履行期限届满后，双方达成的以房抵债协议，实质是以新物（房屋）的清偿代替旧的金钱债权给付，构成代物清偿，系无名合同，只要双方系自愿且不违反法律强制性规定，应为有效。本案中，双方达成的以房抵债协议系该种情形，应视为有效。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

二、原给付义务是否消灭

以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务的消灭及房屋所有权转移的法律问题，取决于“以房抵债”协议是否已实际履行，如物权转移手续在法律上和事实上不能履行，则所有权不发生变动，债权人无权取得房屋所有权，债权债务按原借贷法律关系清偿；若物权转移手续能履行且登记，则债权人取得房屋所有权，房屋价值与债权金额的差额则相应返还。本案中，杨某事实上未取得房屋的所有权，要求李某返还借款及其利息，李某应按照原借贷法律关系予以返还。

法官提醒

借贷有风险，借款须谨慎！不能完全寄望于以房抵债协议，以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务的消灭及房屋所有权转移的法律问题，取决于“以房抵债”协议是否已实际履行，如物权转移手续在法律上和事实上不能履行，则所有权不发生变动，债权人无权取得房屋所有权，“以房抵债”协议无效！