一般来说，在房屋租赁市场，出租方通过租赁可以最大限度地释放闲置房屋的闲置率，获得额外的收益，有利于实现利益最大化；而租赁方通过租赁的方式，以相较于购买更加实惠的价格满足自身的居住、生产经营等需求，从而进行财富积累，最终实现租赁双方共赢的局面。但在实践中，往往因诸多因素，最终租赁双方却“对簿公堂”，不欢而散。

案情回顾

2016年2月3日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同书》。合同约定，原告将其所有的商铺租赁给被告，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，被告需按年度缴纳租金，且在上一年度的12月1日缴清全年租金，合同履行过程中，被告支付2016年、2017年及2018年的租金后，再未向原告支付租金。为此，原告诉至潜江法院，要求确认双方签订的租赁合同于2020年9月28日解除，并要求被告支付2019年度全年的租金及违约金。

被告辩称，原、被告双方签订的商铺租赁合同双方已于2018年12月20日合意解除，因此，被告不欠原告租金，亦未构成违约。

同时查明，诉争商铺2019年1月共用电600度，用水138吨；2019年1月底至2020年9月期间，诉争商铺电表码数起止码无变化，水表码数起止码相差71吨，2019年1月23日，原告在诉争商铺上张贴了出租广告。2020年9月28日，原告以微信方式通知被告解除租赁合同。

法官释法

本案争议的焦点：（1）原、被告签订的《商铺租赁合同书》何时解除；（2）被告是否构成违约。

承办人认为，关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一方行使解除权解除合同的，应该通知对方。被告辩称双方合同已于2018年12月20日解除，但未向本庭举证证明其通知了原告，且根据诉争商铺2019年1月的水、电表起止码显示，被告辩称明显不符合常理。同时2019年1月23日，原告就诉争商铺张贴了出租广告，其行为系向不特定人群发出了要约邀请，其目的就是希望能得到他人向其发出订立商铺租赁合同的意思表示，以实现诉争房屋的重新出租，且诉争商铺从2019年1月末起电表起止码无变化。故承办人认为根据租赁合同交易习惯及前述事实，原、被告双方应是在2019年1月23日对合同的解除达成了合意。基于此，原告要求被告支付2019年全年租金的诉请，显失公平，结合本案实际，被告应支付原告2019年1月租金。

关于被告是否构成违约的问题。原、被告签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。按照合同约定，被告2019年度使用租赁的房屋应于2018年12月1日前向原告交纳2019年度的全年租金，其在2019年1月使用租赁的房屋而未按约定交纳租金，构成违约，应承担违约责任，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，潜江法院法予以支持。

法官提醒

 为了防范风险的发生，当事人在订立、履行合同中应注意收集、保留证据，并充分考虑合同履行的实际情况，根据公平原则，积极沟通，尽快解决纠纷，避免损失扩大！